Zakupiliście projekt domu i nie wiecie, jakie następne kroki należy spełnić, aby legalnie rozpocząć budowę? W tym artykule wyjaśniamy m.in. kwestie: obowiązkowej adaptacji projektu, uzyskania pozwolenia na budowę lub budowy domu na zgłoszenie, zatrudnienia kierownika budowy.
Budowa domu jednorodzinnego jest w Polsce regulowana przepisami prawa budowlanego. Każdy, kto planuje rozpoczęcie inwestycji, musi uzyskać odpowiednie zgody administracyjne, w tym najczęściej pozwolenie na budowę, a także spełnić formalności związane np. z adaptacją projektu gotowego czy zatrudnieniem kierownika budowy.
Już podczas etapu wyboru i zakupu działki warto sprawdzić zapisy Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego (MPZP). W sytuacji, gdy teren nie jest objęty planem, konieczne będzie uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy (WZ). Dokumenty te określają zasady zabudowy i zagospodarowania działki, czyli np. dopuszczalną wysokość budynku, odległości od granic działki, maksymalną powierzchnię zabudowy terenu.
Adaptacja gotowego projektu domu
Podjęcie decyzji o wyborze projektu domu to jeden z pierwszych kroków, które powinien podjąć każdy inwestor. Projekt indywidualny tworzony jest przez architekta na podstawie konkretnych wytycznych i od razu uwzględnia przy tym obowiązujące przepisy miejscowe, warunki gruntowe lub ukształtowanie terenu. Z kolei gotowy projekt domu można kupić w sklepie internetowym.
Jest tańszy w porównaniu do projektu indywidualnego, ale niezbędna jest jego adaptacja do warunków lokalnych. Wykonuje ją architekt z odpowiednimi uprawnieniami, który dostosowuje budynek do warunków konkretnej działki (zgodnie z wymaganiami MPZP lub WZ). Co ważne, adaptacja może również obejmować np. niewielkie zmiany w układzie funkcjonalnym, jednak większe modyfikacje wymagają uzyskania zgody autora projektu. Dopiero po wykonaniu adaptacji projekt gotowy staje się podstawą do ubiegania się o pozwolenie na budowę – bez tego obowiązkowego kroku projekt gotowy nie ma mocy prawnej i nie może być podstawą do rozpoczęcia budowy.
Budowa domu na zgłoszenie – kiedy jest możliwa?
W tym miejscu warto wyjaśnić, że istnieje możliwość budowy domu jednorodzinnego w uproszczonym trybie, czyli na podstawie zgłoszenia. Możliwość ta dotyczy tylko określonego typu budynków. Na podstawie art. 29 oraz art. 30 ust. Prawa budowlanego zgłoszenie wystarczy w przypadku budowy wolnostojącego domu jednorodzinnego do 70 m2 powierzchni zabudowy, który będzie służyć zaspokojeniu własnych potrzeb mieszkaniowych inwestora, a całość obiektu ma mieścić się w granicach działki.
Przepisy pozwalają, aby taki budynek miał maksymalnie dwie kondygnacje (np. parter i poddasze użytkowe). W przypadku spełnienia tych warunków do urzędu składamy zgłoszenie budowy wraz z kompletem dokumentów, czyli przede wszystkim wraz z projektem budowlanym, oświadczeniem o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane oraz oświadczeniem, że budowa służy zaspokojeniu naszych własnych potrzeb mieszkaniowych. Organ administracji ma 21 dni na wniesienie sprzeciwu, a brak reakcji oznacza tzw. milczącą zgodę i umożliwia rozpoczęcie robót.
W przypadku domów do 70 m2 nie ma obowiązku zatrudniania kierownika budowy ani prowadzenia dziennika budowy. Wielu inwestorów decyduje się jednak na ten krok z uwagi na brak wiedzy z zakresu sztuki budowlanej.
Pozwolenie na budowę – co trzeba o nim wiedzieć?
Konieczność uzyskania pozwolenia na budowę dotyczy wszystkich domów jednorodzinnych o powierzchni powyżej 70 m2, domów z poddaszem użytkowym, domów w zabudowie bliźniaczej lub szeregowej. Wówczas składa się wniosek do starosty lub prezydenta miasta na prawach powiatu. Należy do niego dołączyć m.in. projekt zagospodarowania działki, projekt architektoniczno-budowlany, oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością oraz wymagane uzgodnienia i opinie. Organ ma 65 dni na wydanie decyzji, a następnie należy odczekać 14 dni na jej uprawomocnienie.
Uzyskanie pozwolenia na budowę staje się podstawą do dalszych działań, czyli rozpoczęcia budowy, zatrudnienia kierownika oraz prowadzenia dziennika budowy. To właśnie kierownik budowy będzie odpowiedzialny za prawidłowe prowadzenie prac zgodnie z projektem oraz przestrzeganie przepisów prawa budowlanego.
Rozpoczęcie budowy zgodnie z prawem
Po uzyskaniu zgody administracyjnej możemy rozpocząć prace budowlane. Pierwszym obowiązkiem jest złożenie przez kierownika budowy zawiadomienia o rozpoczęciu budowy do Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego (PINB) minimum na 7 dni przed rozpoczęciem robót. Zawiadomienie powinno zawierać dane kierownika budowy oraz oświadczenie o przejęciu przez niego obowiązków.
Uwaga: W przypadku budowy domu na zgłoszenie bez zatrudnienia kierownika budowy, to na inwestorze będzie spoczywać konieczność zgłoszenia budowy do organu administracji architektoniczno-budowlanej oraz zawiadomienia PINB o rozpoczęciu budowy. Wówczas obowiązki kierownika przejmuje sam inwestor.
Konieczne jest także prowadzenie dziennika budowy, który wydaje starosta. Dziennik stanowi urzędowy dokument, w którym rejestrowany jest przebieg wszystkich etapów prac – już od pierwszego dnia robót. Na działce powinniśmy również umieścić tablicę informacyjną zawierającą dane inwestycji i oznaczyć teren budowy zgodnie z przepisami BHP.
Uwaga: Dziennik budowy prowadzi się obowiązkowo w przypadku budowy wymagającej pozwolenia na budowę lub w sytuacji, gdy zdecydujemy się zatrudnić kierownika budowy przy budowie na zgłoszenie. W przypadku budowy na zgłoszenie bez kierownika prowadzenie dziennika nie jest wymagane.
Cześć, jestem Grzegorz i ten blog jest ziszczeniem moich marzeń! Mam nadzieję, że wszystkie porady dotyczące budowy i wystroju domu przydadzą się Wam w codziennym życiu.
