Właścicielem domu lub działki można się stać na kilka różnych sposobów – można je kupić, odziedziczyć, dostać. Za każdym razem formalności wyglądają nieco inaczej. Po ich dopełnieniu nowy właściciel może swoim domem swobodnie rozporządzać. Sytuacja jest całkowicie klarowna, jeżeli nabywcą jest jedna osoba. Co jednak w przypadku, gdy nieruchomość nabywają małżonkowie? Czy zawsze wchodzi ona do ich majątku wspólnego? Czy możliwe jest wtedy kupienie działki lub domu samemu, bez udziału żony lub męża?
Co do zasady, z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami wspólność majątkowa. Wszystko, co małżonkowie kupują w czasie trwania małżeństwa jest objęte tą wspólnością. Nabycie nieruchomości do majątku osobistego tylko jednego z małżonków może zdarzyć się tylko w szczególnych warunkach (czyli na przykład przy złożeniu odpowiedniego oświadczenia).
Zgodnie z przepisami Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, do majątku osobistego (czyli własnego, niezależnego od “drugiej połówki”) każdego z małżonków należą m.in.
- rzeczy nabyte przed ślubem – czyli np. samochód kupiony przez męża przed ślubem;
- rzeczy nabyte przez dziedziczenie, zapis lub darowiznę, chyba że spadkodawca lub darczyńca postanowił inaczej – czyli np. działka „przepisana” żonie przez jej rodziców;
- rzeczy nabyte w zamian za składniki majątku osobistego, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej – np. działka budowlana kupiona już po ślubie za środki ze sprzedaży pola uprawnego należącego do żony jeszcze przed zawarciem małżeństwa.
Należy przy tym podkreślić, że o tym czy określony przedmiot wchodzi do majątku osobistego czy wspólnego nie rozstrzyga wola małżonków. To nie małżonkowie decydują co wchodzi w skład określonego majątku, ale przepisy prawa!
Kupno działki, domu lub mieszkania przed ślubem
Nie ma wątpliwości, że wszystko, co kupimy czy dostaniemy przed zawarciem małżeństwa wchodzi w skład naszego majątku osobistego. Podobnie jest z nieruchomościami. Jeżeli więc chcemy – z jakichkolwiek powodów – pozostać jedynym właścicielem działki, domu czy mieszkania, najłatwiej kupić je jeszcze przed ślubem.
Często rodzice „przepisują” na dziecko (formalnie: dokonują darowizny) działkę czy dom jeszcze przed jego ślubem. W takim przypadku nawet jeśli po ślubie w domu będą mieszkać obydwoje małżonkowie, to formalnie pozostanie on własnością tylko jednego z nich. Jednak wszystko co ulepszą, rozbudują lub dokupią po ślubie, będzie już częścią majątku wspólnego.
Otrzymanie spadku lub darowizny działki, domu lub mieszkania
Jeżeli ktoś przekazał nam nieruchomość jako darowiznę, to staje się ona częścią naszego majątku osobistego. Aby przekazać działkę, dom lub mieszkanie obojgu małżonkom, darczyńca musi to wyraźnie zaznaczyć.
Podobnie sprawa wygląda w przypadku otrzymywania spadku. Jeżeli na skutek podziału spadku jednemu z małżonków przypada nieruchomość (albo udział w nieruchomości), to również jest to część jego osobistego majątku. Tak jest zawsze w przypadku dziedziczenia ustawowego. W przypadku dziedziczenia na podstawie testamentu istnieje jednak możliwość wskazania, że spadek ma wejść do majątku wspólnego spadkobiercy i jego współmałżonka. Taka wola spadkodawcy musi jednak zostać wyraźnie zaznaczona w testamencie.
Kupno działki, domu lub mieszkania przez małżonka za własne pieniądze
Kupienie nieruchomości do majątku osobistego w trakcie trwania małżeństwa (i wspólności majątkowej) możliwe jest w przypadku, gdy małżonek miał środki na ten cel jeszcze przed ślubem.
Na przykład jeżeli mam działkę kupioną lub odziedziczoną jeszcze przed ślubem, to mogę ją w dowolnym momencie sprzedać (czyli nawet w trakcie trwania małżeństwa). Pieniądze pochodzące z tej sprzedaży to nadal mój majątek osobisty. Jeżeli za te pieniądze kupię następnie kolejną nieruchomość, to ona również „zasili” mój własny majątek.
Problemem praktycznym bywa ustalenie rzeczywistego źródła pochodzenia pieniędzy przeznaczonych na zakup nieruchomości, w przypadku gdy chce się ją kupić do majątku osobistego. Często po prostu wystarczy stosowne oświadczenie u notariusza od małżonka dokonującego zakupu, pod warunkiem że zostanie ono potwierdzone przez drugiego małżonka. Zdarza się jednak, że małżonek musi wykazać źródło pochodzenia środków przeznaczonych na taką transakcję (np. umowę sprzedaży poprzedniej nieruchomości).
Na marginesie warto wspomnieć, że za pieniądze z majątku osobistego można także kupić działkę, dom lub mieszkanie do majątku wspólnego. Tu jednak konieczne jest złożenie oświadczenia przez drugiego z małżonków, w którym wyrazi on zgodę na transakcję. Zgoda może zostać wyrażona już po zawarciu umowy sprzedaży, koniecznie jednak w formie aktu notarialnego.
Kupno nieruchomości do majątku „firmowego” jednego z małżonków
W przypadku większości małżeństw cały majątek można podzielić na majątek wspólny i dwa majątki osobiste. Jednak w sytuacji, kiedy jeden z małżonków prowadzi jednoosobową działalność gospodarczą, pojawia się dodatkowo pojęcie „majątku firmowego”. W rzeczywistości jednak wszystko co mąż lub żona nabywa „na firmę” nadal stanowi majątek wspólny. „Majątek firmowy” wyodrębnia się jednak na potrzeby księgowe i w celach podatkowych.
Jeżeli prowadzisz jednoosobową działalność gospodarczą z pewnością wykorzystujesz w niej elementy majątku prywatnego, także nieruchomości. Sprawa jest dosyć prosta, jeżeli jesteś ich jedynym właścicielem. Jeżeli jednak jesteś w związku małżeńskim, to bardzo prawdopodobne, że są to rzeczy stanowiące współwłasność małżeńską. Przedsiębiorcy często pytają czy mogą wprowadzać do ewidencji środków trwałych na przykład wybudowany po ślubie budynek.
Nic nie stoi na przeszkodzie, aby przedsiębiorca korzystał ze składników wspólnego majątku. Jeśli dana rzecz (na przykład dom), spełnia kryteria uznania jej za środek trwały, przedsiębiorca powinien ująć ją w ewidencji środków trwałych. Następnie może dokonywać amortyzacji zgodnie z przepisami podatkowymi. Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych stanowią bowiem, że amortyzacji podlegają środki trwałe stanowiące własność lub współwłasność podatnika.
Dodatkowo, zgodnie z przepisami Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, przedmiotami majątkowymi służącymi małżonkowi do wykonywania zawodu lub prowadzenia działalności zarobkowej, małżonek ten zarządza samodzielnie (chodzi tutaj o wykonywanie tzw. zwykłego zarządu). Jeżeli jednak przedsiębiorca chciałby sprzedać nieruchomość, niezbędna będzie zgoda współmałżonka.
Co mąż lub żona może zrobić ze swoim majątkiem osobistym
Majątkiem osobistym każdy małżonek może dysponować swobodnie, bez zgody ani nawet wiedzy drugiego. W przypadku egzekucji komorniczej prowadzonej przeciwko jednemu z małżonków, nie ma możliwości zajęcia majątku osobistego drugiego małżonka. Dodatkowo, jeśli dochodzi do rozwodu czy podziału majątku z jakiegokolwiek innego powodu, dokonuje się wzajemnych rozliczeń z uwzględnieniem nakładów poczynionych z majątku wspólnego na majątki osobiste i odwrotnie. O ile więc nabywanie nieruchomości po ślubie do majątku osobistego stanowi raczej wyjątek niż regułę, czasami warto taką możliwość przeanalizować.
