Dlaczego domy prefabrykowane w Polsce są jeszcze tak mało popularne? Dlaczego budowa z prefabrykatów wydaje się być droższa od budowy metodą gospodarczą? Co wykorzystywane jest do budowy domu prefabrykowanego i ile czasu trwa taka budowa? Zadaliśmy te wszystkie pytania specjalistce zajmującej się budową domów prefabrykowanych.
Dzisiaj zapraszamy na rozmowę z przedstawicielką firmy stawiającej domy prefabrykowane. Skorzystaliśmy z okazji i zadaliśmy jej 10 pytań, które nasuwały nam się jako pierwsze, gdy sami rozważaliśmy budowę naszego domu w tej technologii. Przeczytajcie nasz wywiad z panią Romą Stanisławską-Kostrzewą, pełnomocniczką zarządu firmy Budizol budującej domy prefabrykowane budiHOME.
Zaczynamy do kwestii, która od zawsze nas nurtowała…
Dlaczego, z Pani punktu widzenia, domy prefabrykowane to nadal mało popularne rozwiązanie wśród polskich inwestorów indywidualnych? Czy to przez skojarzenie z blokami z PRLu, wyższą wyceną budżetu budowy czy może po prostu boimy się nowości?
Wydaje mi się, że to wynika z tego, że przy prefabrykacji należy zupełnie przestawić myślenie o domu i przygotowaniu się do takiej inwestycji. Sama budowa i wykończenie domu trwają naprawdę bardzo krótko. My, jako wykonawca, jesteśmy obecni na placu budowy, w zależności od wielkości domu, od 20 do 40 dni – tyle nas widać na budowie. Zdecydowana większość prac, takich jak izolacje, wstawianie okien, robienie ścian, zbrojeń, łączeń i akcesoriów w środku odbywa się w naszych zakładach.
Taki dom trzeba zaplanować bardzo dokładnie na etapie projektu, a nie na etapie, kiedy powstaje konstrukcja. Już wtedy decydujemy, gdzie będą np. punkty świetlne. To może się wydawać irracjonalne, ale do zrobienia takiego domu potrzeba od 120 do 180 rysunków indywidualnych (ok. 3-4 rysunków dla każdego elementu).
Gdy już umówimy się z Klientem i naniesiemy na projekt, gdzie będą instalacje, przystępujemy do pracy w naszych zakładach. Przygotowujemy ściany wyposażone w peszle i instalacje, jak np. punkty świetlne, już tam są dodawane. Cały dom wykonywany jest z dokładnością do 1 cm. To, na co umawialiśmy się z Klientem na etapie projektu, jest faktycznie dostarczone.
Wydaje mi się, że właśnie to „odwrócenie myślenia” jest trudne dla inwestora indywidualnego. To zdanie sobie sprawy, że sama budowa to krótki moment, ale przygotowanie projektu domu jest potrzebne o wiele wcześniej i jest bardzo dokładne. Jest oczywiście możliwość zmian już na placu budowy, ale nie są one wskazane. Właśnie dlatego tak ważne jest dobre przygotowanie.
Wyświetl ten post na Instagramie.
Jeżeli natomiast wspomnimy o cenie domu prefabrykowanego, to proszę zauważyć, że przy budowie metodą gospodarczą można sobie pozwolić na etapowanie prac. Można coś wykonać nieco później lub nawet tymczasowe wstrzymać budowę. My natomiast dostarczamy pełne elementy – ściana ma warstwę nośną, izolację, zamontowane okno i elewację. Dlatego trudno jest budowę domu prefabrykowanego etapować w taki tradycyjny sposób.
Gdy my stawiamy dom prefabrykowany, jest on praktycznie gotowy z zewnątrz. W środku natomiast jest przygotowany do przeciągnięcia instalacji w naszykowanych do tego peszlach. Oznaczamy, że np. zielony peszel to elektryka, a czerwony to kanalizacja. Dzięki takiemu dokładnemu rozplanowaniu unikamy upychania instalacji, przez co mamy pewność, że są one dokładne i szczelne. Przy takim prowadzeniu prac jedyne, co można odłożyć na później, to właśnie wykończenie w środku.
My cenę domu podajemy z góry, bierzemy za nią odpowiedzialność i dajemy na nią gwarancję. Natomiast w metodzie gospodarczej cena może się zmienić wraz z postępem budowy. Mówi się, że do planowanego budżetu należy doliczyć ok. 20-25% na nieprzewidziane wydatki, bo na pewno będą zmiany lub coś pójdzie nie tak.
Wystarczy to porównać do zwykłego remontu łazienki w bloku, który przecież nie jest dużą inwestycją. Zakładamy sobie budżet i czas, a w praktyce na końcu okazuje się, że cena i okres remonty były zupełnie inne. Uważam, że prefabrykacji dostaje się trochę po głowie właśnie za to, że my wiemy to już z góry.
Jeżeli chodzi o porównanie do bloków z wielkiej płyty z PRL-u, to nie jest to do końca przypadek domów jednorodzinnych. Ma to pewne swoje odzwierciedlenie we współczesnych mieszkaniach, bo i tu, i tu jest prefabrykacja mieszkaniowa wielorodzinna. Przez pandemię deweloperzy bliżej przyglądają się prefabrykacji wielorodzinnej, bo rozwiązuje im wiele problemów, które już wcześniej dostrzegła Skandynawia. My, Budizol, ale i inni polscy producenci prefabrykatów budujemy bardzo wiele budynków w Szwecji czy w Norwegii. Tam ta technologia jest uważana za podstawową i właściwie innych się prawie nie wykorzystuje.
Założyciel naszej firmy zaczynał swoją pracę jako młody inżynier w kombinacie budowlanym realizując właśnie bloki z wielkiej płyty. Widział wtedy i wady, i zalety, a jednak ta technologia bardzo mu się podobała. Obecna prefabrykacja znacznie różni się od tej z czasów PRL. To tak jakby porównać iPhone’a z telefonem stacjonarnym – główna idea jest ta sama, czyli łączymy się przez oba telefony, jednak możliwości i jakość tej łączności są nieporównywalne.
Dlaczego Państwa firma wybrała budowę z prefabrykatów i dlaczego właśnie tę technologię polecacie swoim klientom?
Uważamy, że jest to dobre połączenie tradycyjnego myślenia o domu masywnym (czyli na przykład murowanym) i nowoczesnej technologii oraz precyzji. Nasze domy są masywne, akumulacyjne oraz energooszczędne. Jeżeli się je odpowiednio doposaży, mogą być też zeroenergetyczne lub pasywne. Prefabrykacja keramzytobetonowa czy żelbetowa pozwala na to, żeby w tym samym zewnętrznym obrysie domu uzyskać nawet 4,5 – 5,5% dodatkowej powierzchni dzięki mniejszej grubości konstrukcji. Dla domu 150 m2 to jest ok. 7 m2 dodatkowej powierzchni użytkowej, czyli na przykład dodatkowa łazienka lub bardzo wygodna garderoba. Co więcej, w keramzytobetonowych stropach lub ścianach możemy zaprojektować pełne instalacje i dzięki temu w naszych domach nie musimy instalować dodatkowych np. kominów, grzejników i klimatyzatorów. Rekuperacja ma filtry antysmogowe, więc eliminujemy oczyszczacze powietrza, które normalnie zajmowałyby powierzchnię w domu. Instalowane przez nas stropy HCR wykorzystują grzanie lub chłodzenie radiacyjne. Dzięki temu wszystkiemu uzyskujemy jeszcze więcej powierzchni do zagospodarowania.
Dzięki temu, że w najmniejszym szczególe mamy rozpracowane ściany i stropy w budowanym domu, możemy dostarczyć do środka 2,5 razy więcej punktów wymiany powietrza niż przewiduje obecna norma. Komuś dom akumulacyjny może kojarzyć się ze szczelnym, zamkniętym i nieoddychającym, a my w swoich domach dostarczamy o wiele więcej świeżego powietrza, szczególnie w sypialniach i częściach wypoczynkowych domu. Równocześnie keramzybeton bardzo dobrze utrzymuje bezwładność takiego budynku, o wiele lepiej niż w innych technologiach. Izolacyjność i szczelność też jest na bardzo wysokim poziomie.
Bierzemy pod uwagę również bezpieczeństwo. Proponowane przez nas prefabrykowane żelbetowe schody są jedyną drogę ewakuacyjną dla mieszkańców piętra.
Z czego robione są domy prefabrykowane? Jakie materiały są używane i jakie mają certyfikaty? Czy wykorzystujecie produkty z recyklingu?
Używamy wyłącznie materiałów, które mają oznakowanie CE, czyli są zgodne z europejskimi dyrektywami związanymi z bezpieczeństwem użytkowania, ochroną zdrowia i ochroną środowiska. Żadne odpady przemysłowe ani materiały nieznanego pochodzenia nie są i nie mogą być wykorzystywane w naszych zakładach produkcyjnych.
Nasz zakład wraz z liniami produkcyjnymi jest certyfikowany przez Nordcert – niezależną skandynawską agencję. Wydaje nam ona certyfikat raz na kilka lat oraz audytuje nas co kwartał. Wtedy sprawdzana jest nie tylko jakość naszych końcowych produktów, ale jednocześnie w jaki sposób prowadzimy gospodarkę magazynową, zakupy, jakich produktów używamy do wytworzenia naszych elementów, w jaki sposób zarządzamy logistyką. Certyfikowany jest również transport, czyli w jaki sposób wytworzone przez nas elementy trafią do swojego miejsca docelowego.
Dodatkowo każdy nasz element jest indywidualnie numerowany i ma swój indywidualny kod QR oraz obowiązkowe kody deklaracji właściwości użytkowych.
Unia Europejska zaleca kontrolowanie wybiórczo ok. 10% elementów. My natomiast kontrolujemy wszystkie 100% elementów. Robimy to dlatego, że czujemy odpowiedzialność za konstrukcje, które tworzymy. Dotyczy to zarówno trzydziestosześciometrowych słupów na magazyn wielkiej firmy, jak i na indywidualny dom pana Kowalskiego. Kontrola jakości to bardzo ważny dział w naszej firmie.
Każdy element ma również nieobowiązkową deklarację środowiskową EPD. Opisujemy w niej właśnie, z jakich materiałów i półproduktów wykonany jest dany element. Klient może sobie porównać EPD różnych dostawców i wybrać ten bardziej ekologiczny. My się swoich produktów absolutnie nie wstydzimy, dlatego właśnie wypełniamy tę dobrowolną deklarację.
U nas naprawdę nie ma możliwości wykorzystania materiałów, które nie są wysokiej jakości. Z naszych produktów korzystają korporacyjni gracze wysokiej klasy, którzy wymagają od nas najwyższej jakości. Nasze certyfikaty muszą być nawet załączone do umowy.
Produkcja prefabrykatów jest tak dokładna, że odpady w jej trakcie są minimalizowane. Jeżeli jednak któryś element uszkodzi się (np. podczas transportu pęknie płyta), to jest gruzowany. Następnie ten gruz jest odkupowany przez inne firmy, które wykorzystują go do budowy dróg i autostrad. Nie ma możliwości, żeby taki element był „naprawiony”, ponieważ nie przejdzie kontroli jakości.
Czy tak szczelna kontrola jakości przekłada się na użytkowanie takich domów? Jak trwałe są domy prefabrykowane?
To właściwie jest pytanie o trwałość keramzytobetonu, który jest przecież najtrwalszym materiałem budowlanym. Jego normy przewidują, że w zależności od typu elementu, przeżyje on od 70 do 100 lat. To właśnie ze zbrojonego betonu buduje się stadiony, mosty i inne skomplikowane konstrukcje, ale i nasze domy jednorodzinne. Trwałość betonu jest naprawdę nieporównywalna do cegły, silikatów czy drewna.
Które elementy firma sama produkuje, a jakie zamawiane są z zewnętrznych firm i montowane w Waszych domach?
Instalacje grzewczo-chłodzące oraz okna i drzwi są zamawiane od firm partnerskich, sprawdzonych i certyfikowanych, które spełniają wymogi dla konkretnego domu. Nie wykonujemy też instalacji na miejscu. Są one robione przez specjalistów branżystów. Nasze domy są przygotowane pod te instalacje – wystarczy je tylko przeciągnąć. Jednak już konkretne kable lub rury kładzie branżysta na budowie. Poza tym wszystko już powstaje w naszych zakładach – ściany, stropy, ścianki działowe, schody, cały dach.
Na przykład kubik kotłowni, jako specjalne oddzielne pomieszczenie, tworzą ściana nośna, warstwa izolacyjna i warstwa elewacyjna. Do tego wstawiamy okno, które jest zamówione od naszego partnera, ale montowane w naszych zakładach. To my odpowiadamy za wykonanie izolacji montażu okien.
Dzięki temu, że gotowe elementy składane są w zakładach, dom powstaje w kontrolowanych warunkach. Nikomu się nie spieszy, nie pada, nie jest za zimno lub zbyt ciepło, ani nie jest to zostawione w połowie pracy. Okno wstawione w ścianę z warstwami izolacyjnymi musi najpierw przejść kontrolę jakości, a dopiero potem jedzie na budowę.
Wyświetl ten post na Instagramie.
Czy firma buduje również fundamenty?
Fundament jest opcjonalny. Możemy wykonać fundament lub klient może to zrobić we własnym zakresie. Wtedy jesteśmy w kontakcie z wykonawcą, żeby upewnić się, że możemy posadowić nasz dom na tym fundamencie. Może to być zarówno płyta fundamentowa, jak i tradycyjny fundament.
Które zmiany w gotowych projektach domów są możliwe do zrobienia? Czy można wybrać inną markę okien lub urządzeń, niż te od partnerów firmy?
Akurat wybranie przez Klientów innych marek nam się jeszcze nie zdarzyło, ale tak, jest to możliwe.
Natomiast problemem może być zmiana wielkości otworów okiennych. Wtedy zmienia się bilans cieplny oraz zmieniają się instalacje, które przechodzą w okolicach tego okna. Oczywiście dostosowujemy się do próśb naszych Klientów, ale jest to duża zmiana.
Ile czasu czeka się na taki dom? Ile czasu przed rozpoczęciem budowy należy podpisać z Państwem umowę na budowę?
Do rozpoczęcia budowy trzeba mieć wydane pozwolenie na budowę i przygotowaną działkę, wyposażoną w media. Od tego momentu potrzebujemy od 30 do 60 dni, w zależności od tego jak duży jest dom. Jest to czas na przygotowanie, produkcję, transport materiałów i montaż. To jest czas budowy, który deklarujemy na początku i z którego się wywiązujemy.
Jednak to, jak wcześnie trzeba się do nas zgłosić, zależy trochę do tego jak przygotowana jest działka, czy są wydane warunki zabudowy i czy Klient ma już pozwolenie na budowę. Tutaj dużo czasu konsumuje administracja, na którą nie mamy wpływu. Jeżeli warunki zabudowy, a potem pozwolenie na budowę są sprawnie wydane, a potem równie sprawnie przebiega podpisanie umowy przedwstępnej i umowy na budowę domu, to wystarczy ok. 3 miesięcy.
Pomagamy naszym Klientom przy uzyskaniu pozwolenia na budowę, ale nie zajmujemy się bezpośrednio załatwianiem spraw w urzędzie. Pomagamy na przykład w interpretacji warunków zabudowy. Klienci często pytają nas, o jakie warunki muszą wystąpić, aby zbudować nasz dom lub który z naszych domów będzie spełniał już wydane warunki. Koordynujemy ten proces z klientem albo z architektem, który robi na zlecenie klienta proces adaptacji projektu i planuje nasz dom na konkretnej działce.
Jak musi być przygotowana działka, żeby zacząć na niej budowę domu prefabrykowanego?
Wystarczy standardowe przygotowanie pod budowę domu. Potrzebne będą prąd, woda oraz miejsce na zorganizowanie zaplecza budowy, które zapewniamy już sobie sami. Jeżeli działka ma trudne warunki glebowe, należy najpierw zrobić badanie geologiczne. Jeżeli okaże się, że potrzebna jest wymiana gruntu, służymy konsultacją i możemy polecić partnerów, ale sami się tym nie zajmujemy.
Gdy jest już prawomocne pozwolenie na budowę, wkraczamy na plac budowy, organizujemy się, stawiamy dźwig, ewentualnie wykonujemy fundament. Dalej już sami wykonujemy cały proces budowy domu.
Jak wygląda dojazd na budowę? Czy może się zdarzyć, że dźwig nie będzie w stanie wjechać?
Konsultujemy z klientami warunki dojazdu na ich działkę. Klienci przysyłają nam nawet zdjęcia i mierzą najwęższe przesmyki na drodze. Nawierzchnia drogi nie jest istotna, dopóki droga jest po prostu przejezdna i samochód się w niej nie zakopie. Tu bardziej chodzi o szerokość drogi, bo samochód musi przejechać przez konkretny przesmyk, na przykład między drzewami. Musi być też zapewniony odpowiedni promień skrętu na budowę. Do tej pory, na bardzo wiele zapytań, tylko dwie działki nie spełniły tego wymogu.
Budizol to polska firma rodzinna, założona 33 lata temu przez małżeństwo inżynierów. Na początku była to firma remontowa, a następnie budowlana zajmująca się generalnym wykonawstwem. Z czasem Budizol zaczął budować domy wielomieszkaniowe oraz całe osiedla domów jednorodzinnych. W latach ‘90 i ‘00 firma budowała m.in. restauracje MacDonalds z prefabrykatów drewnianych. W 2015 roku otworzony został zakład prefabrykacji żelbetowej, który wraz z istniejącym już zakładem prefabrykacji drewnianej pozwolił firmie wyspecjalizować i skupić się na budowaniu w tej technologii.
W zeszłym roku firma Budizol stworzyła markę budiHOME, która oferuje budowę domu z prefabrykatów dla inwestora indywidualnego. Branża budowlana i środowisko wokół niej zmienia się i otwiera na nowoczesne technologie, mi.n. takie, jak prefabrykacja. Ta technologia jest też świetną odpowiedzią na nowe Warunki Techniczne 2021, które mogą być trudne do spełnienia przy budowie w tradycyjny sposób.
Zakład produkcyjny firmy jest tak skrojony, że z jednej strony dostarcza elementy na magazyny Amazona, Zalando czy Agata Meble i inne skomplikowane obiekty wysokiej kubatury, z drugiej na budowę indywidualnych domów jednorodzinnych. Całe to doświadczenie firmy Budizol z budynków zaawansowanych technologicznie przeniesione jest na markę budiHOME, czyli budowę domów.
Doświadczenie budowy domów prefabrykowanych firma zdobyła w Skandynawii. Wtedy, w latach 2015-2016, nie były to popularne konstrukcje w Polsce, ale teraz to się bardzo zmienia. Stąd właśnie idea budiHOME.
